汇聚全链条环环相扣及互相赋能的新力量，寻找下一个大机会。

“星河的本质还是地产，是一个有产业思维的地产人，通过运营服务提升区域资产价值，分享区域发展成果。”

编者按：2024年以来，新质生产力成为中国经济最核心的议题，数字经济与科技创新则是最主要的动力，各行各业都在寻找高质量发展之路。

因应行业变化，博鳌房地产论坛将升级扩展为覆盖全产业链的“博鳌周”，并且全新策划和推出“2024博鳌访问”系列报道——“博鳌新力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻新周期的新力量。期待这些力量成为滚滚洪流，带动产业链及经济的焕新发展。

作为其中的“产业篇”，我们将挖掘产业、物流与供应链企业和代表性人物，讲述他们在新的行业历史发展机遇期中的所思、所想与所得。

观点网 春光正好的四月，我们和星河产业王英杰有了场交谈。

采访被安排在产业大会的间隙，王英杰解答了我们的一些困惑。他深谙产业运营，目前担任星河产业集团产城研究院院长，在观点举办的2024长三角产业论坛上，他做了一场有关“跨境电商产业基地践行经验”的演讲。

跨境电商是近年的热点，有数据披露，2024年一季度，深圳跨境电商进出口额超过1100亿元，同比增长95%，刷新了同期纪录。

深圳·星河WORLD便是重点打造了跨境电商这一产业。

观点新媒体了解到，星河WORLD是集产业、商务、居住、教育等多业态配套的产融新城，由星河产业集团自主投资运营。

目前项目已签约华为、中国人寿等在内企业超1800家，形成规模化的产业集群，招商入驻率常年保持98%以上。

跨境热浪

我们了解到一组数据，2023年我国跨境电商进出口达到2.38万亿元人民币（同比+15.6%），比全国进出口增速高出15.4%。当前全国有外贸进出口实绩的企业达64.5万家，其中跨境电商主体超过10万家。

跨境电商作为外贸新动能的重要性也慢慢得到认可，促进跨境电商行业高质量发展成为中国外贸重要动能和创新提质的新引擎。

年初，商务部国际贸易谈判代表兼副部长王受文表示，2024年要继续培育跨境电商外贸新动能，具体措施提及到发展“跨境电商+产业带”，鼓励传统外贸企业转型跨境电商，支持头部企业带动上下游供应链协同发展，依托各地的跨境电商产业园孵化更多初创企业。

在地域分布上，我国跨境电商企业呈现东强西弱的特点，集中在珠三角、长三角地区，其中广东产业集聚性处于领先。

截至2024年2月，全国跨境电商企业超10万家，其中广东以15217家跨境电商相关企业排名第1；安徽增长速度最快排名第2，达14064家；浙江、山东分别有9106家、7125家，排名3、4；此后依次为河南、福建、江西、海南等省份。

其中，深圳在市场规模、企业数量、发展环境等方面又居于全国前列，2023年贸易进出口总额3.87万亿，跨境电商进出口额超3200亿，跨境电商同比增长74.4%。

王英杰也告诉我们，深圳跨境电商起源早，抢抓了行业发展风口与机遇，具有政策、产品、渠道等先发优势：“从最早三来一补，到电子信息产业发展，深圳较早的构建了良好的B2B国际贸易体系，在渠道、营销等都有专业的人才和成熟的模式，这非常好的生态基础。”

随着深港合作的不断深化，产业优势、供应链优势、政策优势进一步保障了跨境电商产业的快速发展。具体来看，深圳跨境电商企业主要分布南山、福田、龙岗、龙华、宝安，其中龙岗最为集聚。

王英杰介绍，深圳·星河WORLD地处龙岗跨境电商集聚地，占地约62.29万平方米，总建筑面积约160万平方米，基本形成以跨境电子商务卖家独立站、制造商、物流服务商和海外营销服务机构为主的跨境电商全产业链。

“企业非常开心的是，所有跨境电商业务都可以不出园区，在里面解决。在我们这个园区里面就有三百多家，每年跨境交易总额大概100多亿的水平。”

超1800家企业的园区能够带来产业协同，“跨境电商是国际贸易，对产品的选择、供应链的及时响应、24小时多元化服务都十分敏感，产业集群之间的协同关系至关重要，星河产业集团做了几个关键的事情，包括搭建人工智能赋能平台，和华为共建深圳跨境电商综合服务创新中心，搭建跨境电商外综服务平台等等。

地产角色

与一般的产业服务商不同，在采访交流中，王英杰不断强调星河的地产角色。

“我们不会讨论特别细的产业，这些还是靠产业的人去做。园区更多是服务商的角色，帮助企业能够把要素整合得更加清楚。”

“星河的本质还是地产，是一个有产业思维的地产人，核心盈利模式是资产升值。保证租金和出租率，保证园区企业能够走下去，通过运营服务提升资产估值，通过资产升值的回报来实现盈利。”

也就是说，星河并不是通过园区服务挣钱，而是通过园区服务留住企业，让企业变成资产估值的稳定基石，再从资产估值提升的角度获取利润回报。

另外，对于产业园通过REITs的渠道盘活资产，王英杰表示，星河产业集团也在做类似的准备，可能规模没有那么大。但是现在行业处在下行周期，星河产业对于REITs抱有较为谨慎的态度。

REITs是一个很好的退出机制，王英杰指出，星河产业也在可以参照REITs进行一些制度安排，但不是一定要为了REITs去做REITs，“非常好运营出租效果，金融机构能够给到更低的资金成本，实现持续性的、有效的现金流，才是关键。”

自持物业最关键的就是能贡献稳定现金流：“这一两年，产业园区实际上是星河很好的压舱石，现金流和估值都给集团可持续发展带来很好的基础。”

行业下行期，王英杰认为民营园区更多是守势，守好自己的根据地，把资产现金流做好，熬过这个寒冬。星河亦是如此，作为一家民营集团，目前重心是守好基业，把200多万平方米的园区管理好。

以下为观点新媒体对星河产城研究院院长王英杰先生的采访实录：

观点新媒体：看到一组数据，广东跨境电商去年增长了25%，深圳一季度更是增长了95%。整个大湾区乃至深圳的跨境电商的发展势头，能够在其他地方复制吗？

王英杰：可能不太一样，因为深圳有人才、产业等一系列优势，每个片区的跨境电商品类也不一样。深圳的经验可以给大家借鉴，但完全复制不太现实。

跨境电商实际上是一个中间态的产业形态，更多是赋能中小企业发展，提高进出口贸易活跃度，深圳进出口贸易的增长幅度，跨境电商功劳是比较大的。

观点新媒体：产业园其实供应远远大于需求，剔除掉跨境电商的话，您觉得目前产业园总体遇到的情况应该怎么解决？

王英杰：产业园区被定义为作为生产要素的基础设施，央、国、平的大规模入场，带来大规模偏的低价供应，导致各方心理预期大幅度变化，不计成本的低价供应，使估值体系已经偏离了成本加利润的市场逻辑，这是一种不可持续的现象，只会进一步加重地方政府负担，提高政府负债，无力进行精细化的产业园区运营。

当下的工业园区已经到了拐点。办公空置率还在持续上升，工业园区出现供需结构性变化，租赁、销售价格也在大幅下降。对于民营园区来讲，现在更多的是守势，守好自己的根据地，把资产现金流做好，熬过这个寒冬。

观点新媒体：星河WORLD做了哪些努力？

王英杰：星河WORLD是一个全自持的产业园区，在这里必须要保证出租率、保证租金价格体系、保证估值，这是关键。

我们并不是通过园区服务挣钱，而是通过园区服务留住企业，帮助企业发展，共同提高区域资产价值，共同分享资产价值提升带来的收益。

观点新媒体：星河WORLD的跨境电商企业，跟以前相比会不会有数量或结构上的变化？

王英杰：我们做的所有事情都服务好客户，在服务好客户的同时，希望能够帮助客户更好成长，会适当的做一些产业引导，提供共性的服务。一个园区的产业规划，更多是要根据整个片区和国家产业方向找到其中的机会点，通过努力让规划层面的内容落地。

还是要强调，我们只是一个懂产业的地产商，我们的核心任务是提供优质的园区空间和服务，具体的产业发展还是要靠各位实体企业努力和政府的政策支持。

观点新媒体：能够展开谈一谈REITs这方面的情况吗？

王英杰：REITs我们还是比较谨慎的，现在REITs标准还是比较僵化，估值也在不断下降，对产城融合的园区限制条件较多。但REITs是一个很好的退出机制，我们也在参照REITs做一些制度安排，进行资金性的安排。

实际上REITs解决的是资金占用问题，如果有非常好的运营出租效果，一些金融机构能够给到比较低的资金成本，给到持续性的有效现金流，我觉得这才是关键，并不是一定要为了REITs去做REITs。

自持物业最关键的就是能够贡献非常稳定的现金流，这一两年，产业园区实际上是星河很好的压舱石，起码现金流量还是有的。

现金营收包括估值的影响，都给这个企业带来很好的发展基础，这是很关键的。

观点新媒体：打算把星河WORLD当成核心资产一直持有下去吗？

王英杰：对，目前不会有销售性的安排，会长期持有，这是一开始就规划好的。

这是一个可遇不可求的地方，民企能在这样的地方拿下这么大的园区，可遇不可求。如果真的有销售安排，可能是因为整个形势都比较黑暗了。

观点新媒体：现在行业下行期，星河会考虑扩张吗？

王英杰：我们是一个民营集团，资金成本较高，市场收缩阶段不适合大规模的扩张。现有的核心任务还是要守好自己的基业，把自己200多万平方米的园区管好。